ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования» определяет:

РЕМОНТ ЗДАНИЯ – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

РЕМОНТ ЗДАНИЯ ТЕКУЩИЙ – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

РЕМОНТ ЗДАНИЯ КАПИТАЛЬНЫЙ – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

От вида ремонта зависит предмет и разновидность заключаемого договора.

Разберемся, в каких случаях именно текущий, чтобы не путать его с капремонтом.

Текущий ремонт используется чтобы:

- обеспечить безопасность здания в процессе его эксплуатации;

- поддерживать его надлежащее техническое состояние;

- поддерживать исправность всех его систем и конструкций, элементов и сетей.

Еще важные признаки текущего ремонта:

- для его производства не требуется проектная документация, а само здание практически не выбывает из эксплуатации;

- технические параметры здания в результате текущих ремонтных работ не изменяются.

Капитальный ремонт здания характеризуется более глобальными работами.

К работам по капремонту, в частности, относятся:

- ремонт конструкций, укрепляющих каменные стены;

- ремонт и замена изношенных перегородок;

- переустройство крыши и замена материала кровли;

- ремонт или замена межэтажных перекрытий;

- ремонт фасада здания;

- полная смена окон и дверей, блоков;

- замена и усиление лестниц и их отдельных элементов;

- частичная или полная замена внутри здания трубопровода, включая вводы водопровода и выпуски канализации и т.д.

Согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ капремонт предполагает:

- замену и восстановление строительных конструкций здания и их отдельных элементов;

- восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения;

- устранение всех неисправностей;

- замену изношенных элементов;

- изменение планировки;

- модернизацию здания;

- благоустройство прилегающей территории и т. д.

Договор подряда на ремонт здания ИЖС, квартиры или дачи

Если заказчик заключает договор подряда для личных бытовых нужд, а именно на ремонт личного жилого дома, квартиры, дачи, которые не используются для сдачи в аренду, то подряд считается бытовым.

На практике это плюс для заказчика - в его отношении действует законодательство о защите прав потребителей.

Гражданский Кодекс РФ содержит специальные нормы о бытовом подряде (параграф 2 главы 37 ГК РФ), которые сориентированы в пользу заказчика-потребителя. Например, п. 2 ст. 733 ГК РФ запрещает подрядчику менять цену на материалы после заключения (даже если цены выросли), а на обнаружение недостатков при ремонте здания заказчику в бытовом подряде дается целых 5 лет, если подрядчик не установил гарантийный срок. Для подрядчика работать по договору бытового подряда на ремонт здания нужно добросовестно и устанавливать гарантийный срок в договоре (тогда его можно сделать менее 5 лет).

Важно! Даже если вы не укажете в договоре слово «бытовой подряд», подряд для личных, бытовых нужд будет считаться бытовым.

Договор подряда на текущий ремонт здания

Работы по текущему ремонту зданий оформляются в письменной форме договором подряда, который регулируется главой 37 Гражданского Кодекса  РФ (параграф 1).

Стороны договора подряда на текущий ремонт здания

Сторонами договора на текущий ремонт здания являются заказчик и подрядчик. Ими могут быть любые юридические или физические лица. В договоре необходимо указать подробные данные о каждой стороне (для физического лица: паспортные данные, в том числе место жительства; для организации – наименование, ИНН, ОГРН, местонахождение, ФИО генерального директора).

Существенные условия договора подряда на текущий ремонт здания

В договоре подряда необходимо подробно описать работы (предмет договора и объем работ, желаемый результат), а также начальный и конечный сроки выполнения работы.

Это существенные условия договора подряда (то есть, такие, без которых договор считается недействительным).

Как правильно описать ремонтные работы в договоре подряда?

Необходимо максимально подробно описать состав и объем работы, а также адрес ремонтируемого объекта недвижимости. Можно описать фактическое состояние здания на момент заключения договора, и какой результат должен получиться по завершении работы.

Примеры описания текущих ремонтных работ по договору подряда.

Вариант 1: «Подрядчик обязуется устранить все поломки и нарушения в работе оборудования, перечисленные в дефектной ведомости, являющейся приложением к настоящему договору. Ремонт оборудования производится в здании по адресу г. Оренбург, ул. Авторемонтная, д.33».

Вариант 2: «Подрядчик обязуется выполнить работы по текущему ремонту здания механического цеха литер А по адресу г. Оренбург, ул. Механизаторов, д. 34: ремонт душевых помещений – устранение протечек и засоров канализации, внутренняя отделка пола и стен помещения материалом заказчика.

Кроме предмета, к числу существенных условий относятся начальный и конечный сроки выполнения работ (ст. 702, 708 ГК РФ). По желанию сторон могут быть указаны и промежуточные сроки выполнения конкретных видов работ (ст. 708 ГК РФ).

Дефектная ведомость

В примере описания работы по текущему ремонту была указана ссылка на дефектную ведомость. Это необходимый документ для текущего ремонта. Он позволяет заказчику представить, что именно ему нужно и оговорить с подрядчиком твердую цену работы (т.е. цену, не подлежащую корректировке в ходе работ, если только не обнаружатся скрытые дефекты).

Если у заказчика нет специалиста, составление дефектной ведомости можно поручить подрядной организации.

Как составить дефектную ведомость

Унифицированной (типовой) формы дефектной ведомости не существует. При этом, категорически не рекомендую формировать дефектную ведомость на основе разработанной сметы в какой-либо программе. Это может привести к неприятным последствиям в виде требований заказчика к выполнению неучтенных в смете работ.

Рекомендуемый образец Дефектной ведомости должен выглядеть следующим образом.

Дополнительные условия договора подряда на текущий ремонт здания

Кроме существенных условий, без которых договор подряда будет считаться недействительным, желательно согласовать дополнительные условия. Их наличие облегчает работу по договору и помогает предотвратить возможные конфликты.

Перечислим их.

Цена договора и порядок расчетов.

1. Цена может быть твердой или приблизительной (ст. 709 ГК РФ).

Приблизительную цену может изменить сам подрядчик, просто предупредив об этом заказчика, а заказчик в такой ситуации выбирает – отказаться от работ совсем или заплатить столько, сколько хочет подрядчик. Если объем работ большой, часто цена рассчитывается сметой и может устанавливаться твердой, неизменной на все время проведения работ.

 В любом случае следует предусмотреть порядок корректировки цен в ходе выполнения работ, а также порядок расчетов (выплата аванса, поэтапные расчеты, полная оплата после приемки результата).

2. График производства работ.

3. Порядок предоставления материалов для ремонта (за счет заказчика или подрядчика). По общему правилу подрядные работы ведутся иждивением подрядчика (ст. 704 ГК РФ). Поэтому, если заказчик закупает материал сам, это обязательно нужно указать в договоре подряда.

 4. Возможность привлекать субподрядчиков для выполнения некоторых видов работ (ст. 706 ГК РФ).

5. Право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке. По общему правилу, заказчик может отказаться от договора в любой момент, оплатив фактически выполненные подрядчиком работы (ст. 717 ГК РФ).

6. Неустойка за нарушение обязательств сторонами, например, при просрочке исполнения.

7. Порядок приемки работ (ст. 720 ГК РФ).

Договор строительного подряда на капитальный ремонт здания

Для оформления отношений по капремонту здания применяется договор строительного подряда (п. 2 ст. 740 ГК РФ).

Он обладает значительной спецификой по сравнению с «обычным» договором подряда. В первую очередь, это связано с подготовкой дополнительной документации.

Подготовка к заключению договора на капремонт

Прежде чем заключать договор с подрядчиком на проведение капитального ремонта, собственник (арендатор) здания обычно формирует комиссию и проводит осмотр объекта. По итогам осмотра составляется акт обследования технического состояния и оформляется дефектная ведомость с указанием всех требующих ремонта и замены элементов и частей здания.

Кроме того, перед заключением договора подряда на капитальный ремонт здания нужно (ч. 4, 6, 12.2 ст. 48 ГрК РФ):

- Подготовить градостроительный план земельного участка.

- Провести инженерные изыскания.

- Получить (если требуется) технические условия на подключение к сетям инженерно-технического присоединения.

- Составить и утвердить смету на ремонт.

- Заключить договор подряда на подготовку проектной документации со специализированной организацией.

- Провести экспертизу проектной документации (требуется не всегда, ч. 3, 3.3 ст. 49 ГрК РФ).

Стороны договора строительного подряда на капремонт

Сторонами договора строительного подряда на капитальный ремонт здания традиционно являются заказчик и подрядчик.

На стороне заказчика часто выступают госзаказчики, в таком случае договор заключается по итогам торгов в соответствии с законом № 44-ФЗ.

К подрядчику по договору строительного подряда предъявляется несколько требований:

Он должен обязательно состоять в саморегулируемой организации (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ).

У подрядчика должны быть лицензии или допуски на те виды работ, которые требуют этого.

Подрядчиков может быть и несколько (по специализации работ), так как в процессе капремонта выполняются самые разнообразные работы.

Предмет договора

Договор подряда на капитальный ремонт здания будет отличаться от договора на текущий ремонт, прежде всего, составом работ.

Данный вид договора отличается более строгими условиями согласования предмета договора по сравнению с обычным договором подряда.

В общих чертах предмет договора строительного подряда определен в ст. 740 ГК РФ. Несмотря на это возникает большое количество судебных споров о согласованности этого условия.

Чтобы предмет считался бесспорно согласованным, стороны должны оговорить весь список вопросов ниже:

- содержание и объем работ;

- виды работ;

- объект, на котором должны быть произведены работы (его местоположение, наименование, другие индивидуально определенные признаки);

- результат, к которому должны прийти стороны в процессе выполнения работ.

Виды работ обычно описываются в технической документации и смете, являющейся приложением к договору. Если иное не указано в договоре, подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете (п. 1 ст. 743 ГК РФ). Если он обнаружит в ходе ремонта не учтенные в техдокументации работы, он обязан поставить в известность заказчика (п. 3 ст. 743 ГК РФ).

Заказчик может менять техническую документацию, но таким образом, чтобы дополнительные работы не стоили дороже 10 процентов общей стоимости ремонта.

Следует учитывать, что если стороны фактически исполнили договор, то он считается заключенным даже, если условие о предмете не согласовано (нельзя установить наименование, содержание и перечень подлежащих выполнению или фактически выполненных работ).

Начальный и конечный сроки выполнения работ

Сроки начала и окончания работ относятся к числу существенных условий (ст. 708 ГК РФ). Они могут определяться конкретными датами или наступлением определенного события, в частности, моментом внесения аванса, предоставления материалов и т.д.

Цена договора

Оплата работ по капремонту производится в соответствии со сметой, которую разрабатывает заказчик (ст. 48 п. 12.2 Градостроительного Кодекса РФ).

Порядок внесения оплаты может быть любой, в том числе и без авансирования после полной приемки объекта (ст. 746 ГК РФ).

На этом существенные условия заканчиваются. Однако нужно помнить о том, что стороны могут настаивать на включении других условий, тогда они также будут считаться существенными. Я рекомендую для капитального ремонта дополнительно оговаривать следующие моменты.

Обеспечение материалами

Вопрос обеспечения материалами для ремонта всегда желательно согласовать в договоре отдельным пунктом, так как на практике из-за этого очень часто возникают разногласия. По общему правилу подрядчик полностью сам обеспечивает себя материалами для работы, но стороны могут переложить эту обязанность на заказчика (п. 1 ст. 745 ГК РФ). Сторона, ответственная за предоставление материалов и оборудования, обязана проконтролировать также их качество. Если на заказчика возложена обязанность предоставления материалов, и он не выполняет ее или нарушает сроки, то подрядчик не считается виновным в просрочке при выполнении работ.

Субподряд – допустим или нет

Для работ по капитальному ремонту здания, как правило, очень характерно привлечение субподрядчиков, выполняющих узкоспециализированные виды работ. Но в договоре можно предусмотреть и иное (ст. 706 ГК РФ).

Права и обязанности подрядчика и заказчика

В связи со спецификой предмета договора на капремонт здания законом на обе стороны возлагаются дополнительные обязанности. Так, заказчик помимо стандартных для подряда действий обязан также (ст. 747 ГК РФ):

- предоставить доступ к ремонтируемому зданию и обеспечить проход на земельный участок, где оно расположено;

- оказывать подрядчику содействие в транспортировке грузов, подводке сетей энергоснабжения и т.д.

В то же время заказчик наделен правом контролировать процесс работ по ремонту, соблюдение сроков, проверять качество используемых материалов (п. 1, 2 ст. 748 ГК РФ), а подрядчик обязан исполнять указания заказчика.

На подрядчике лежит и обязанность обеспечить безопасность выполнения работ, а также не нарушать законодательство об охране окружающей среды (ст. 751 ГК РФ).

Приемка работ

В договоре на капремонт здания важно предусмотреть порядок приемки готового объекта целиком или по частям (ст. 753 ГК РФ). От этого часто зависит оплата работ, кроме того, моментом сдачи и приемки определяется переход риска случайной гибели объекта.

Когда объект готов к сдаче, подрядчик должен письменно уведомить заказчика об этом, а заказчик - немедленно приступить к приемке. По общему правилу заказчик организует приемку за свой счет, но стороны могут договориться и иначе.

Выполнение подрядчиком строительно-монтажных работ и их сдача заказчику оформляются актами по форме КС-2 «Акт о приемке выполненных работ» и справками КС-3 «Справка по стоимости выполненных работ и затрат» (утв. Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 № 100.) Эти формы не обязательны, но уже показали свое удобство для строительства или ремонта зданий. Если заказчика устраивают результаты выполненных работ, он подписывает эти документы. Унифицированной формы документа сдачи отремонтированного здания после капремонта не предусмотрено.

Дополнительно рекомендуется включить в договор разделы и условия о гарантиях качества работ и ответственности подрядчика за недостатки, обнаруженные после приемки работ.

***

Выводы:

1. Отношения сторон по текущему ремонту здания оформляются, как правило, договором подряда. Если предстоит капитальный ремонт здания, то – договором строительного подряда.

2. Для договора подряда (текущего ремонта) смета не является обязательной. Для капитального ремонта смета обязательна, даже если не требуется разработка проектной документации.

3. Форма сметы для капитального ремонта регламентируется Методикой определения сметной стоимости по Приказу 421/пр, форма сметы для текущего ремонта является произвольной.

4. По соглашению сторон смета для текущего ремонта может разрабатываться с применением сметных нормативов, включенных в ФРСН. Данное соглашение должно быть прописано в договоре подряда. При этом, все требования, предъявляемые к смете на капитальный ремонт относятся и к смете на текущий ремонт.

5. Смету на капитальный ремонт разрабатывает заказчик, смету на текущий ремонт может разрабатывать как заказчик, так и подрядчик.